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近日，歌斐资产创始合伙人、董事长兼总裁殷哲在谈及2016年行业投资趋势时表示，从长期来看
，房地产投资的暴利时期已经结束。

“它将回归自身长期稳定增长的特性，所以房地产在长期的投资过程中收益率将会下降
，但另一方面它将会成为一种稳健的投资方式
。”

他认为，2016年的投资趋势或将主要聚焦于三大领域
。

一、房地产

总量供需平衡，局部结构失衡

长周期来看，房地产行业的转折点已经出现
。

过去中国房地产从无到有

，房子对于人们来说是不够的
，因此住宅投资一路高歌猛进
，而近几年来人们也感受到房地产开发商正不断完善住宅质量
，适应人们对于住宅的需求。

未来是一个消化存量的过程，如今中国房地产的存量每年都在增加，伴随着城市化进程不断发展，房地产作为投资品的需求在不断下降，将造成整体上房地产市场总量供需平衡，局部结构失衡
。

过去是以住宅开发为主
，城市建设为辅，房地产开发商拿到地就能赚钱，而竞争就在于谁能销售得更快，拿到更多的银行资金
，就可以有更好的杠杆和业绩表现，这使得盈利模式变得非常粗犷。

但是在未来，房地产开发商能够创造需求、消化存量
、将存量和资产运营好
、提升其价值才是最重要的，所以，房地产投资开始从供给端变向需求端

。

二、证券市场

短期调整下跌

2015年
，股市大幅波动
，很多投资者过于追求收益，只看到了股市的大涨，而忽视了其中的风险，结果被市场上了一堂深刻的“风险管理课”。

我们需要正面、长期地看待A股市场，股市短期下跌不代表它会持续低迷
，如果从更长期的角度
，中国的整个市场正在开始进入稳步上升的阶段，市场后期将会出现一些结构性的行情。

殷哲认为将会影响2016年证券市场趋势的因素有以下几个：

1
、新股发行&扩容速度

在过去，新股发行是比较负面的词，新股发行会使市场的资金分流，导致股票下跌

。但这是过去的情况，在今后这将会成为一个正面的词
，因为过去中国许多优质公司并不在A股发行
，这些代表未来新经济的公司选择在海外发行，而如果这些优质公司能够回归A股，将极大地增强A股上市公司的质量

，一个市场标的好坏决定了能否吸引到更多投资资金

，而现在市场上还富余着大量的资金

。从这个角度来说新股发行和扩容反而是一个利好。

2

、投资者结构&市场成熟度

相比美国，中国是一个以个人投资者为主的市场
，这使得中国证券市场的波动性更大，这种投资者结构也造成中国股市过去很长一段时间内都是牛短熊长
。

但是经过这轮股灾，相信中国的市场将变得更加成熟
。现在，很多新兴的投资经理人都开始引导
、帮助个人投资者管理他们的财富，这都表明中国市场正在不断成熟。

3、监管行为&创新政策

中国的证券市场监管正在不断地走向成熟，我们过去采取的是家长式的监管方式，市场一放就乱，一管就死
。但现在我们已经逐步开始理解市场
，并努力通过一些制度的制定鼓励创新
。

三
、私募股权

消费结构转变
，投资主线凸显

2013年
，中国的第三产业就已经超越了第二产业，服务业已经成为了第一大产业。而2015年上半年，第三产业在GDP中的占比则高达49.5%，统计全年将会超越50%，这意味着人们的消费习惯正在从物质消费转向精神消费


。

对比近二十年来的居民消费结构变化，可以看出，1990年人们收入的三分之二以上是花费在衣食住行等基本生活保障上，但在今天，人们对于基本的食品消费依赖已经减少到三分之一。

与之相反的是
，人们在文化娱乐和教育领域的支出提升了一倍，而在医疗领域的投资增长到了17%，这两个领域在整个社会层面已经扮演了不可或缺的角色，并且在未来还会有进一步的增长，整个社会的消费结构正在进一步发生着变化。

在消费结构的变化中可以看到未来的发展趋势
，麦肯锡的研究报告指出了决定未来经济的十二大颠覆技术
，其中包括了知识工作自动化
、云、互联网
、机器人等技术，它们都将占据数万亿美元市场。

虽然在中国这些技术很多并不是原创，但这并不阻碍我们对技术的探索。中国有很多资本已经开始跨境投资海外的尖端技术，而海外的尖端技术也看见了中国巨大的市场机会，愿意接受中国的投资者，所以中国的企业有机会掌控未来技术的发展方向。

从大的趋势出发，可以很清晰地确定未来的投资思路
：

一方面是互联网
。互联网的发展推动了社会的进步和人们生活的改变，将是未来投资的方向


。

另一方面是互联网和医疗

、文化、教育三大产业的结合。我们现在的投资策略围绕着1+3的投资主线，即互联网加上这三个伴随着消费趋势增长的投资主题。

这里所说的教育不仅是下一代的培优教育，而是对每个人都更重要的持续教育；

而在医疗领域

，美国硅谷的很多VC已经转向医药尤其是免疫药物投资
。我们可以预测在未来二三十年人类有可能攻克癌症，技术的进步将会为我们带来更加美好的生活。

四
、新型业态逐步形成

在殷哲看来，不少新型业态也正在逐步形成，并带来诸多投资机会
。

1
、创意空间

以前许多空置的厂房，把它改造一下变成艺术空间、创意空间
，将吸引大量艺术爱好者的涌入，这也与人们消费习惯的改变有关系，过去人们都是逛商场，现在很多是去看艺术品市场。

2、新型公寓

90后的生活习惯和70后、60后完全不一样，70后
、60后希望和孩子住在一起，90后却不希望和父母住在一起，因为他们更注重社群和社交的体验，新型公寓将满足他们的需求。

3、共享经济

在美国能看到WE WORK共享办公
、AirBnB共享和租赁，而在中国已经有了替代和模仿的公司
，在中国巨大的市场下
，共享经济将能极大地节约和有效利用资源。

4、互联网+房地产

房地产的架构也在重铸，通过互联网和房地产的结合将带来更多新型业务。

“在未来的房地产投资领域
，我们会采用轻重资产并投的双轮驱动的投资策略，一方面是投资优秀运营能力的房地产公司股权，另一方面收购一些优质资产交给这些有运营能力的公司来运营，通过这种方式来提升房地产资产的价值
。”殷哲表示。

从长期来看，房地产投资的暴利时期已经结束，它将回归自身长期稳定增长的特性，所以房地产在长期的投资过程中收益率将会下降，但另一方面它将会成为一种更为稳健的投资方式
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